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万科10月电话会议明年中国的房地产市场是一个小小的一年
时间:2019-01-25 09:54:21 来源:莆田信息网 作者:匿名



摘要:明年房地产销售可能出现整体下滑,销售面积和销量均有所下降。一线和二线城市的房价难以上涨,但没有进一步下调的风险;基础设施改善薄弱,就业不足的三,四线城市将降价。

周末,我看了证券公司兴业证券发行的万科10月数据电话会议纪要。它披露了大量信息,尤其是万科明年对房地产市场的判断以及万科自己的信息。个人觉得我们对明年市场判断具有参考价值,并与大家分享。有兴趣的同学可以去搜索原文《重磅:【兴业地产】万科阅读经营数据电话会议纪要》(只看到这个经纪人无法发送记录),我主要谈谈我个人的看法。

第一个问题,明年房地产市场的观点:是一个小小的一年。

该核心包括以下几点:1。明年放宽监管政策的可能性非常小。 2.明年房地产销售可能整体下滑,销售面积和销售额下降。 3,不同城市的差异化将非常明显,一线和二线城市的价格难以上涨,因为2016年大幅上涨后,市场本身就会疲软,而且随着政策调控,增长将受到限制。但是继续削减的风险并不存在,因为调整始于2016年第四季度并持续了很长时间。 4.三线和四线城市也应分开看待。在一线城市的三线和四线城市相对稳定。然而,较弱的基础设施和就业部门中较弱的三,四线城市将降低价格。

换句话说,万科对2018年整体房地产市场的判断是:它将进入一个小的一年。

我基本上同意这一点,但我要补充一点:万科正在谈论总体趋势,但我们还需要正视中国房地产市场在不同类型的城市,但它越来越显示不同的周期。我还提到一线城市,一线城市,二线城市,以及北方的三,四线城市,近年来整体市场有一个周期性的顺序:北到深——,第一行和第二行,——,第三和第四行。因此,明年的市场,首先,今年飙升的三四线城市肯定会迎来一个小小的一年。这是相对肯定的。我一再谈到投资三线和四线城市以逃避。这也是原因。不会每天都上升。其次,我个人认为,北沪和深圳明年不会小,市场将会复苏。特别是一线城市的豪宅仍被低估。例如,在深圳,这个调整城市的深圳湾沿岸的豪宅仍然增长了10%以上,反映了强大的弹性。戒指的第二行更可能是一个小年。总的来说,房地产销售没有趋势。但如果你看一下更多一线城市的长期发展,那么这是一个长期布局的好机会。如果这个判断不错,那么我们明年看看房地产公司的销售情况并选择自己的运营策略是有道理的。例如,对于房地产企业而言,如果其销售结构的很大一部分来自今年的三线和四线城市,那么明年的增长压力将更大。领先企业需要增加一线和二线城市的销售资源,以确保连续性。高增长。此外,如果明年三,四线市场出现调整,一些高负债率的住房公司将面临财务压力。这是我们需要动态观察的。

对于个人而言,很明显,在一线城市,有必要预留更多现金并更加努力地进入市场。重申一点:一个好的城市房子,Bo说你可以随时购买,就像优质股票从未被视为股东一样,好城市从未受到过虐待。一个好的城市是人们使用钞票投票一票,并相信市场自己的表达方式。

第二个问题,万科自己明年的销售额将超过6000亿美元。

这主要包括以下几点:1。万科的项目资源,从销售额来看,90%以上分布在大都市区的一线和二线以及第一线。 2.万科今年将能够完成3500万平方年的推动量,明年的实际推动量将达到至少4000万平方。 3.前10个月的平均销售价格为14,800元。 4.万科未来的可用资源总量约为1.35亿平方米。万科今年第三季度的新项目超出了销售规模,超过了第一季度第二季度的总和。 10月份,它还增加了500多万平方米,几乎是销售面积的两倍。

从这个角度来看,可以得出几个判断。

首先,万科今年的销售额可达到约520亿美元,恒大将争夺第二名。明年可能达到的销售额将达到6000亿左右(尽管万科没有销售目标,但实际上有这样的条件达到这个规模),这个规模可能会继续低于碧桂园,但不仅仅是恒大地产推出前几天该计划在战争的三轮战争中宣布,——恒大地产在头几天公布了2018 - 2020年的销售目标:5000亿,5800亿和620亿。但是,可以想象恒大的目标是保守的,也有可能实现更大的销售规模。其次,看看未来三年中国的房地产格局。碧桂园万科恒大将占据超过30%的市场份额(四个加上超过3万亿)。行业集中度的快速上升将对中小型住房企业产生暴力挤出效应。这是中小型住房企业迫切需要考虑的生存问题。

第三,万科在反周期时期增加了杠杆作用。我们观察了这些房地产巨头,并且在2017年出现了截然不同的情况。恒大地产,碧桂园和融创都利用其杠杆作用,因为它们在2015 - 2016年完成了大量土地并且还带来了高负债率。因此,自去年下半年以来,他们的目标一直是降低杠杆率。例如,恒大明确要求土地储备增长为负。然而,基于30%的净负债率,万科从去年下半年到现在一直在积极增加杠杆率。对于一个长期土地收购规模低于销售规模的稳定房地产公司而言,万科的积极土地经营非常值得关注。到目前为止,万科仍然有很多杠杆,这是不同的。调整市场时,离开土地并不容易。它肯定会占用很多钱。

第三个问题是要密切关注万科可能退出的城市。

在我之前的文章中,我谈到了万科连续亏损这一事实。例如,在像营口这样的城市,万科可能会退出。原因是根据万科的公共投资策略,一些城市没有满足,如人口外流。余亮也表示,今年万科已经进入中国的68个城市,而且几乎是一样的。这一次,我也谈到了这一点:“自今年年初以来,三,四线城市市场明显改善,东北城市的城市化率有所提高。但是,一些城市没有依据人口和就业。我们不会考虑这些城市的情况。它会继续下去,在某些地区我们可能会退出。

从投资布局的角度来看,万科和融创是不同的。大约70个城市的长期布局,3 x战略的整体延伸超过10年。现在它集中投资于一个强大的城市,而不是短缺,这对确保投资回报的稳定性非常有用。 Sunac从最初的一线和二线集中投资开始到赛道的第一线,赛道的策略,每个人都有不同的表现。当然,并非万科撤回的城市并不值得投资,但其退出的逻辑值得研究。最后,万科在华东地区举行了年度媒体交流会。余亮没有回应孙洪斌在会上的咆哮,而是继续谈论“好生活场景老师”和万科进入新农业。关闭这个问题,最近讨论了很多,我相信它会继续发酵。我也在进行比较研究。我还没有形成判断。我必须有经验,然后进行分析。

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